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一线城市的本土企业

发布:admin05-22分类: 国际

  受传统开发业务盈利能力下降影响,越来越多的房企将目光投向了商业地产领域,更加重视自持物业的运营以及运营收入的持续提升,房企商业运营管控能力也日渐成为反映整体竞争力的重要指标之一。

  如何更好的拓展商业地产业务,增加商业地产项目的竞争力,提高商业地产项目的运营效率成为企业关注的焦点。对此,房企做出了不少探索与尝试,有的企业从提升运营能力与运营效率角度出发,或搭建O2O电商平台、增强消费者体验,或通过资产证券化盘活存量资产、提升运营效率;有的企业则挖掘新的需求方向,通过商业的跨界与升级,提升综合竞争力,“商业+XX”成为一大突破口。

  2016年全年,内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为22.1亿元和14.3亿元,内房企的运营收入Top10门槛比外资房企高出了7.8亿元。内房企运营收入Top20入榜门槛为14亿元,与外资房企Top10的运营收入门槛正在不断拉近。可以看出,与稳中求胜的外资房企相比,内房企的商业拓展速度更为迅猛,未来随着内房企的商业扩张进一步加速,两者之间的差距也将会继续扩大。

  万达、保利、绿地、华润等巨无霸房企不仅在销售上名列前茅,商业发展上也不甘落后。这些企业,资金实力雄厚,商业项目分布较广,竞争优势较为明显。

  一线城市的本土企业,如上海的陆家嘴,北京的北辰实业、金融街、金隅股份等等,在上海和北京核心区域拥有优质资产,凭借有利的资源优势和成熟的商业运营在榜单占据一席之地。但与全国性布局的房企对比而言,这类房企后期若无法突破区域限制,收入增长有限。

  此外,还有部分特色房企,凭借“一技之长”也有不俗的表现。所谓 “一技之长”是指在商业细分领域有竞争优势的企业,如红星美凯龙,以建设家居自营和委管商场见长,凭借在家居领域的口碑和轻资产模式,快速实现品牌扩张,在全年的排行榜中名列第二。

  总体而言,内房企以及外资企业中,租金收入都占据到了运营收入较大比例,其中内房企该比例达77%,而外资房企则为85.8%。

  大多数的企业都以租金收入为主要收入来源,也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。例如绿地、碧桂园等房企,其中碧桂园全年度运营收入为14.5亿元,超过一半都来自酒店运营收入,而受酒店业务收入持续下降的影响,绿地、碧桂园等企业运营收入有不同程度的下降。

  整体而言,2016年房企运营收入普遍有所增长,但是所面临的商业竞争环境也在加剧,如何进一步提升企业商业运营能力、实现商业的多元化、加速业绩增长成为新的命题。商业的跨界与升级发展,正是企业寻求突破口的方向之一。

  2016年,国内旅游业蓬勃发展,文旅地产备受房企关注,越来越多的开发商开始涉足其中。随着迪士尼、环球影城等国际知名主题乐园进入中国,文旅地产与商业的结合也越来越紧密。万达作为较早进入文旅地产的龙头企业,2009年就开始开发万达长白山国际度假区,之后不断探索前行,逐渐形成了商旅文一体的第四代产品——万达文旅城,在文旅商综合开发方面可谓先行者。

  万达西双版纳国际度假区是万达开发第三个文旅综合项目,位于云南景洪市,总投资160亿元。作为万达早期的、且位于三四线城市的文旅商业综合项目,项目本身在选址、定位上可能存在一些天然的问题,比如本地市场规模有限、客源结构失衡等等。但是不可否认的是项目在功能产品规划、营销等方面存在不少可取之处,为万达以后的万达城项目提供了功能结构的雏形。

  截至2016年9月,万达已经有10个万达城项目在开发中,主要位于拥有丰富旅游资源的交通枢纽一、二线重点城市,都是集主题乐园、旅游、休闲、观光、酒店、零售和住宅等功能于一体。其中南昌万达城、合肥万达城已在今年相继开业,明年哈尔滨、无锡的万达城也将开业。这些项目的陆续开业,虽然前期仍然要一定的培育期,但是长期而言,必然会为万达的运营收入添砖加瓦。

  华润作为老牌的商业地产运营商,其万象城、五彩城产品系早已深入人心,凭借这些商业综合体的成功经营,2016年实现了63.9亿元的运营收入,位列内房企运营收入第三名。在传统商业稳步发展的同时,华润也在寻求一些新的发展机遇,将目光投向了体育场馆的运营。

  华润深圳湾体育中心项目的成功,为企业拓展体育场馆运营业务奠定基础。华润深圳湾体育中心项目,由深圳政府牵头,华润代建代运营50年,项目包括体育场、体育馆、游泳馆、运动员接待服务中心、体育主题公园及商业运营设施,可以说是一个商业+体育的综合体项目。华润在经营过程中创新性的引入了赛事IP,重点开发具有市场盈利能力的赛事以及相关赞助资源;同时加强了内容开发,如与浙江卫视联合主办2017年跨年晚会,此举不仅提升了场馆的使用效率,带来了良好的营业收入,也将扩大场馆的知名度和影响力。

  目前我国体育产业已进入高速发展期,但国内体育馆建设总体水平不高。体育场馆运营潜在的空间和价值,加大了企业进入此块业务的决心和信心。据相关统计,2015年全国共有场馆170万个,但76%处于闲置状态,91%政府运营,9%搞企业式管理但仍然靠政府补贴旱涝保收,普遍存在着使用率较低,运营成本偏高、业务模式单一、服务品质低等诸多问题。华润作为老牌的商业地产运营商来运营体育场馆,一方面规避体育场馆运营中的诸多问题,另一方面用新的形式为传统商业注入生机,实现双赢。

  从2011年,龙湖地产便开始了以“优土储、强运营、控成本、持商业、精团队”为关键词的战略转型。其后,又提出了其将每年销售回款的10%为上限用于发展商业,龙湖商业也进入到了快速发展阶段。目前其商业已经形成了较为成熟的产品线:都市体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。2016年龙湖实现了22.1亿元的运营收入,同比大幅增长56.2%。

  在传统商业如火如荼的展开的同时,龙湖也在持有物业层面开展微创新。在2016年中期业绩发布会上,龙湖集团董事长吴亚军曾表示将计划在三年内实现长租公寓300处、联合办公20个的布局目标。2016年11月,龙湖的联合办公品牌“一展空间”于北京长楹天街正式开业,随后又在成都、上海落地。而近期,“冠寓”也将在重庆源著、新壹城,成都时代天街等项目亮相。

  在庞大的生态链条里,通过将“一展空间”、购物中心紧密结合,冠寓和龙湖住宅则从租售两端充分互补,实现产商居生态的搭建和培育,不仅可以促使新老业务互相带动互相扶持,而且有利于综合体功能性的逐步完善,迎合消费者多元化的消费需求。这,或许将成为龙湖未来发展的重要方向之一。

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